Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden sind steuerlich ein Dauerbrenner und zugleich eine häufige Fehlerquelle. Mit Schreiben vom 26. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) seine bisherigen Vorgaben zur Gebäudemodernisierung überarbeitet und die bisherigen Schreiben aus 2003 und 2017 ersetzt.
Die neuen Grundsätze sind in allen offenen Fällen anzuwenden und bringen insbesondere bei umfangreichen Modernisierungen mehr Klarheit, aber auch neue Abgrenzungsfragen.
Sofort abziehbar oder nur über Jahre verteilt?
Grundsätzlich gilt: Aufwendungen für die Instandhaltung und Modernisierung von Gebäuden können als Erhaltungsaufwendungen sofort steuerlich geltend gemacht werden, entweder als Betriebsausgaben oder als Werbungskosten.
Davon zu unterscheiden sind jedoch:
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie
- sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten
Diese dürfen nicht sofort abgezogen werden, sondern wirken sich nur über die Abschreibung (AfA) über mehrere Jahre steuermindernd aus.
Die 15 %-Grenze bleibt entscheidend
Eine zentrale Rolle spielt weiterhin die sogenannte 15 %-Grenze:
Werden innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung eines Gebäudes mehr als 15 % der ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Modernisierungsmaßnahmen oder Erweiterungen investiert, gelten diese Aufwendungen in der Regel als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Die Konsequenz: Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist ausgeschlossen, die Kosten können lediglich über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden.
Neue Klarheit bei Gebäudestandards
Ein wesentlicher Schwerpunkt des neuen BMF-Schreibens liegt auf der genaueren Einordnung von Gebäudestandards.
Die Wahl eines bestimmten Standards im Rahmen einer Modernisierung wird als bewusste Zweckbestimmung verstanden. Damit rückt stärker in den Fokus, ob durch die Maßnahmen eine qualitative Verbesserung des Gebäudes erreicht wird, die über eine reine Instandhaltung hinausgeht.
Gerade hier ergeben sich in der Praxis zahlreiche Abgrenzungsfragen, etwa zwischen:
- bloßer Erhaltung des bisherigen Zustands und
- einer wesentlichen Verbesserung mit steuerlichen Folgen
Gestaltungsspielräume, aber mit Risiken
Die neuen Vorgaben zeigen deutlich:
Im Bereich der Gebäudemodernisierung bestehen weiterhin Gestaltungsmöglichkeiten. Gleichzeitig steigt aber auch die Komplexität der steuerlichen Beurteilung.
Insbesondere bei größeren Maßnahmen kann die Einordnung darüber entscheiden, ob Aufwendungen sofort steuermindernd wirken oder erst über viele Jahre verteilt berücksichtigt werden.
Fazit: Planung wird noch wichtiger
Mit dem neuen BMF-Schreiben schafft die Finanzverwaltung mehr Struktur, verlangt aber zugleich eine noch genauere steuerliche Einordnung von Modernisierungsmaßnahmen.
Wer umfangreiche Investitionen in Immobilien plant, sollte die steuerlichen Auswirkungen frühzeitig prüfen. Denn bereits die Planung und Ausgestaltung der Maßnahmen kann entscheidend dafür sein, wie und wann sich die Kosten steuerlich auswirken.
Eine begleitende steuerliche Beratung ist daher in vielen Fällen sinnvoll, um unerwartete Nachteile zu vermeiden und vorhandene Spielräume gezielt zu nutzen.