Als Wohnungseigentümer oder Vermieter stellt sich häufig die Frage, ob Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abgesetzt werden können. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hat für Klarheit gesorgt, aber auch neue Fragen aufgeworfen, insbesondere hinsichtlich der steuerlichen Behandlung dieser Zahlungen. Wir werfen einen Blick auf die Hintergründe des Urteils und erläutern, was Vermieter nun beachten müssen.
Hintergrund des Verfahrens
Im Mittelpunkt des Falls stand die Frage, ob Aufwendungen für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer WEG bereits im Jahr der Einzahlung als Werbungskosten abgezogen werden können. Das Finanzamt sowie das Finanzgericht (FG) hatten zunächst entschieden, dass dies nicht möglich sei und Werbungskosten erst dann geltend gemacht werden können, wenn die WEG tatsächlich Ausgaben für Erhaltungsmaßnahmen tätigt. Der Vermieter, der sich gegen diese Entscheidung wandte, legte Revision beim Bundesfinanzhof ein.
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Der BFH bestätigte in seiner Entscheidung, dass Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer WEG noch nicht als Werbungskosten im Jahr der Einzahlung abgesetzt werden können. Begründet wurde dies damit, dass die Einzahlung in die Rücklage keine unmittelbare Aufwendung für den Erwerb, die Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen darstellt. Der steuerliche Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entstehe erst, wenn die WEG tatsächlich Mittel aus der Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum aufwendet.
Es wird also nicht die zivilrechtliche Lage berücksichtigt, dass die WEG seit 2020 über eine eigene Rechtsfähigkeit verfügt und somit unabhängig klagen oder verklagt werden kann. Vielmehr wird aus wirtschaftlicher Perspektive entschieden: Der Eigentümer verliert durch die Einzahlung in die Rücklage nicht den Gegenwert der Zahlung. Im Falle eines Verkaufs des WEG-Anteils wird ihm der Betrag der eingezahlten Rücklage in der Regel vom Käufer erstattet.
Warum diese Entscheidung wichtig ist
Das Urteil verdeutlicht eine wichtige steuerrechtliche Tatsache: Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zahlungen in die Erhaltungsrücklage tritt erst dann ein, wenn tatsächlich Ausgaben für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums getätigt werden. Bis dahin können Vermieter die eingezahlten Beträge nicht als Werbungskosten absetzen. Dies bedeutet, dass Steuerpflichtige, die eine steuerliche Entlastung durch die Einzahlung in die Rücklage erwartet haben, mit einer negativen Entscheidung durch die Finanzverwaltung rechnen müssen.
Auswirkungen auf Sonderumlagen und bilanzierende Eigentümer
Obwohl sich das Urteil des BFH spezifisch auf Erhaltungsaufwendungen bezieht, ist es sehr wahrscheinlich, dass auch Zahlungen von Sonderumlagen in die Rücklage in ähnlicher Weise behandelt werden. Es wird empfohlen, sich hierzu im Zweifelsfall von einem Steuerberater beraten zu lassen, um die genaue steuerliche Handhabung zu klären.
Ein weiteres Verfahren ist derzeit beim BFH anhängig, das sich mit der Frage beschäftigt, ob bilanzierende Eigentümer die Einzahlung der Erhaltungsrücklage als Wirtschaftsgut aktivieren müssen. Auch hier erwarten die Finanzverwaltung und das Finanzgericht eine ähnliche steuerliche Behandlung, was für betroffene Eigentümer möglicherweise eine nicht unerhebliche steuerliche Belastung zur Folge haben könnte.
Fazit
Das Urteil des BFH zur Frage der Abzugsfähigkeit von Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage als Werbungskosten ist ein wichtiger Schritt, um Steuerfragen rund um Wohnungseigentum und Vermietung klarer zu regeln. Es zeigt, dass Zahlungen in die Rücklage noch nicht unmittelbar als Werbungskosten abzugsfähig sind und eine nachgelagerte Besteuerung der tatsächlichen Ausgaben erforderlich ist. Vermieter sollten sich in jedem Fall rechtzeitig steuerlich beraten lassen, um unerwartete steuerliche Nachteile zu vermeiden.