Wer ein Grundstück mit geplanter Bebauung kauft, steht oft vor der Frage: Sind nachträgliche Sonderwünsche beim Hausbau eigentlich grunderwerbsteuerpflichtig? Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun in zwei aktuellen Urteilen entschieden: Ja – unter bestimmten Voraussetzungen. Was das für Bauherren bedeutet und worauf zu achten ist, haben wir für Sie zusammengefasst.
Der Fall: Grundstückskauf plus Sonderwünsche
In beiden Verfahren war die Ausgangslage ähnlich: Käufer hatten ein Grundstück erworben, auf dem durch die Verkäuferin ein Haus errichtet werden sollte. Bereits im Kaufvertrag war festgelegt, dass die Verkäuferin nicht nur das Grundstück überträgt, sondern auch das Gebäude erstellt. Es handelt sich also um einen sogenannten „einheitlichen Erwerbsgegenstand“ – eine häufige Konstellation im Neubau.
Nach Beginn der Rohbauarbeiten äußerten die Käufer zusätzliche Sonderwünsche – etwa andere Materialien, zusätzliche Ausstattung oder bauliche Änderungen. Diese Änderungen wurden vertraglich vereinbart und führten zu Mehrkosten, die von den Käufern getragen wurden. Ausgeführt werden durften die Arbeiten ausschließlich durch die Verkäuferin.
Die Entscheidung des BFH
Der BFH entschied: Auch für diese nachträglich vereinbarten Sonderwünsche fällt Grunderwerbsteuer an. Und zwar dann, wenn ein enger rechtlicher Zusammenhang mit dem ursprünglichen Grundstückskaufvertrag besteht – wie etwa bei einer vertraglichen Bindung an die ausführende Baufirma (hier: die Verkäuferin).
Besonders wichtig: Die Grunderwerbsteuer wird nicht über eine Änderung des ursprünglichen Steuerbescheids geregelt, sondern muss durch einen gesonderten Grunderwerbsteuerbescheid festgesetzt werden.
Ausnahme: Hausanschlusskosten
Eine Ausnahme gilt nach Auffassung des BFH jedoch für sogenannte Hausanschlusskosten – also z.B. die Erschließung mit Wasser, Strom oder Abwasser. Sofern der Käufer diese Kosten schon im ursprünglichen Grundstückskaufvertrag übernommen hat, gelten sie nicht als nachträgliche Sonderwünsche – und unterliegen daher nicht der zusätzlichen Grunderwerbsteuer.
Was bedeutet das für Bauherren?
Wer beim Kauf eines Neubaus Sonderwünsche äußert – sei es ein anderes Parkett, zusätzliche Fenster oder ein Smart-Home-System – sollte sich bewusst sein, dass diese Leistungen nicht nur die Baukosten, sondern auch die Grunderwerbsteuer erhöhen können, sofern sie über die ursprüngliche Bauverpflichtung hinausgehen und von der vertraglich gebundenen Baufirma ausgeführt werden müssen.
Unser Tipp:
- Prüfen Sie frühzeitig, ob Sonderwünsche möglicherweise die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhen.
- Klären Sie mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt, ob ein gesonderter Grunderwerbsteuerbescheid zu erwarten ist.
- Berücksichtigen Sie mögliche Steuermehrbelastungen bei der Baufinanzierung.
Fazit
Der BFH hat mit seiner Entscheidung für mehr Klarheit – aber auch für höhere Kosten gesorgt. Sonderwünsche beim Hausbau sind nicht nur eine Frage des Geschmacks, sondern auch ein steuerlicher Faktor. Wer frühzeitig plant und sich professionell beraten lässt, kann böse Überraschungen vermeiden.