Hintergrund der Entscheidung
Der Bundesfinanzhof (BFH) wird am 10. Dezember 2025 in drei Verfahren öffentlich seine Entscheidungen verkünden. Dies ist insbesondere für Grundstückseigentümer in den Bundesländern interessant, die die Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell umgesetzt haben.
Betroffen sind die Bundesländer:
Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Das Saarland und Sachsen nutzen ebenfalls die Bundesregelungen, allerdings mit Abweichungen bei der Steuermesszahl.
Funktionsweise des Bundesmodells
Das Bundesmodell ermittelt den Grundstückswert für Wohngrundstücke anhand folgender Kriterien:
- Grundstücks- und Wohnfläche
- Bodenrichtwert
- Gebäudeart
- Baujahr
Die zu entscheidenden Verfahren betreffen die Verfassungsmäßigkeit des pauschalierten Ertragswertverfahrens, das insbesondere auf Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen angewendet wird.
Unterschiede zu anderen Verfahren
Das pauschalierte Ertragswertverfahren für die Grundsteuer unterscheidet sich z. B. von Verfahren im Bereich Erbschaft- und Schenkungsteuer, bei denen nach den tatsächlichen Nettomieten bewertet wird.
Bei der Grundsteuer erfolgt die Bewertung lediglich nach:
- Gebäudeart
- Baujahr
- Wohnflächengruppe
Weitere Faktoren wie Mietniveau nach Stadtlage oder ländlicher Lage werden nicht berücksichtigt.
Streitpunkt: Gleichheitsgrundsatz
Die zentrale Frage, die der BFH zu beantworten hat, lautet:
Ist es mit dem Gleichheitsgrundsatz vereinbar, den Wert eines Grundstücks bzw. einer Wohneinheit in einer Vielzahl von Grundsteuerverfahren mit einem stark vereinfachten Ansatz zu bestimmen, anhand von Bodenrichtwerten und pauschalierten Nettokaltmieten, die von Gutachterausschüssen festgelegt werden?
Umfang der Verfahren
Derzeit sind ca. 2.000 Klageverfahren zu unterschiedlichen Grundsteuermodellen rechtshängig. Beim BFH laufen 15 Verfahren, die das Bundesmodell betreffen.