Wer Teile einer vermieteten Immobilie unentgeltlich überträgt, etwa im Rahmen einer Schenkung an Familienangehörige, muss auch die steuerliche Behandlung von Schuldzinsen im Blick haben. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) macht deutlich: Der vollständige Schuldzinsenabzug bleibt in solchen Fällen nicht ohne Weiteres erhalten.
Der Fall: Teilübertragung, aber vollständige Darlehensverbindlichkeit
Im Streitfall hatte ein Immobilieneigentümer einen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Immobilie verschenkt, die zugehörige Darlehensverbindlichkeit behielt er jedoch vollständig bei sich.
Das Niedersächsische Finanzgericht erkannte die Schuldzinsen nur anteilig als Werbungskosten an – nämlich in Höhe des Anteils, der im Eigentum des Schenkers verblieb. Der BFH bestätigte diese Sichtweise in seiner Revisionsentscheidung.
Die Begründung: Kein wirtschaftlicher Zusammenhang zur Vermietung
Laut BFH sind Schuldzinsen nur dann abziehbar, wenn sie objektiv mit der Einkünfteerzielung, in diesem Fall der Vermietung, zusammenhängen. Durch die Schenkung sei dieser Zusammenhang für den übertragenen Anteil entfallen:
- Der Anteil dient nach der Übertragung nicht mehr der Einkünfteerzielung, sondern der Schenkung selbst.
- Der Schenker kann deshalb nur noch anteilige Schuldzinsen abziehen.
- Der Beschenkte kann ebenfalls keine Werbungskosten geltend machen, da er keine Zinsaufwendungen getragen hat.
Steuerliche Gestaltung im Vorfeld unerlässlich
Die Entscheidung zeigt deutlich: Wer Immobilienanteile unentgeltlich überträgt, sollte nicht darauf vertrauen, dass der Notar automatisch eine steuerlich optimale Lösung formuliert. In der Praxis nehmen Notare in die Verträge meist einen Hinweis auf fehlende steuerliche Beratung auf. Eine Prüfung der steuerlichen Folgen findet durch den Notar nicht statt.
Daher gilt: Vor der notariellen Beurkundung sollte der Vertragsentwurf unbedingt dem Steuerberater vorgelegt werden. Nur so lassen sich nachteilige steuerliche Konsequenzen vermeiden und ggf. vorteilhafte Regelungen rechtzeitig einbauen.