Der Bundesfinanzhof (BFH) hat Ende Oktober 2025 ein lange erwartetes Urteil zur Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau veröffentlicht. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob ein Ersatzbau als „neue, bisher nicht vorhandene Wohnung“ gilt, eine zentrale Voraussetzung für die Inanspruchnahme der steuerlichen Förderung.
Streitfall: Abriss und Neubau im ersten Förderzeitraum
Das Verfahren betraf den ersten Förderzeitraum, in dem Bauanträge oder Bauanzeigen zwischen dem 31. August 2018 und dem 1. Januar 2022 gestellt worden waren. Die Kläger hatten ein vermietetes Einfamilienhaus nach Auszug der Mieter abgerissen, um behördlichen Vorgaben zur Sanierung der Abwasserleitungen nachzukommen. Innerhalb von rund eineinhalb Jahren errichteten sie auf demselben Grundstück erneut ein Einfamilienhaus und vermieteten dieses wieder.
Das Finanzamt verweigerte jedoch die Anerkennung der geltend gemachten Sonderabschreibung. Zwar liege ein Neubau vor, argumentierte die Behörde, jedoch sei kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden, ein zentrales Ziel des Fördertatbestands.
„Neue Wohnung“ im Sinne des Gesetzes – BFH schafft Klarheit
Bislang hatte weder die Gesetzesbegründung noch die Finanzverwaltung konkret erläutert, ob ein Ersatzbau ohne Wohnraumerweiterung förderfähig sein kann. Unklar war insbesondere, ob ein Rückgriff auf die Verhältnisse des abgerissenen Gebäudes, etwa durch einen Wohnflächenvergleich, zulässig wäre.
Sowohl das Finanzgericht Köln als Vorinstanz als auch der BFH lehnten die Förderung ab. Der BFH stellte in seiner Entscheidung klar, dass der Ersatz einer bestehenden Wohnung durch einen gleichartigen Neubau keine „neue, bisher nicht vorhandene Wohnung“ darstellt. Nur wenn Abriss und Neubau nicht in engem zeitlichen Zusammenhang stehen, könnte eine andere Bewertung in Betracht kommen.
Der Zweck der Vorschrift sei eindeutig: Die Sonderabschreibung solle zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums beitragen und nicht lediglich Bestandswohnungen ersetzen.
Auswirkungen auf den aktuellen Förderzeitraum
Für den seit dem 1. Januar 2023 laufenden zweiten Förderzeitraum heißt es im Gesetz nur noch „neue Wohnung“. Zusätzlich müssen die Anforderungen des „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsfaktor erfüllt werden. Auch wenn das Urteil diesen Zeitraum nicht unmittelbar betrifft, deutete der BFH an, dass die gleichen Grundsätze Anwendung finden könnten.
Sollte der Gesetzgeber keine Klarstellungen vornehmen, ist mit einer Vielzahl weiterer Streitfälle zu rechnen. Die Auslegung des Begriffs „neu“ dürfte damit auch künftig erhebliches Konfliktpotenzial zwischen Steuerpflichtigen und Finanzverwaltung bergen.
Empfehlung für betroffene Eigentümer
Wird die Sonderabschreibung vom Finanzamt versagt, sollten Steuerpflichtige zeitnah fachkundigen Rat einholen. Gerade im Hinblick auf mögliche Rechtsmittel kann eine frühzeitige steuerliche Beratung entscheidend sein.