Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit einem aktuellen Urteil klargestellt: Ein Grundstückserwerber haftet nicht automatisch für Umsatzsteuerbeträge, die der Voreigentümer in Mietverträgen zu Unrecht ausgewiesen hat. Nur wenn der neue Eigentümer selbst an der Rechnungserstellung beteiligt war oder ihm der Fehler vertretungsrechtlich zuzurechnen ist, kann eine Haftung entstehen.
Der Fall: Zwangsversteigerung eines vermieteten Bürogebäudes
Die Klägerin hatte ein vermietetes Bürogebäude im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben. In den bestehenden Mietverträgen hatte der frühere Eigentümer Umsatzsteuer offen ausgewiesen – obwohl es sich bei der Vermietung von Immobilien in der Regel um steuerfreie Umsätze handelt. Nach dem Eigentumsübergang behandelte die Klägerin die Mieteinnahmen in ihrer Umsatzsteuererklärung richtigerweise als steuerfrei.
Das Finanzamt verlangte dennoch Umsatzsteuer von der Erwerberin mit Verweis auf den unrichtigen Steuerausweis in den alten Mietverträgen. Dies lehnte der BFH nun klar ab.
Keine Zurechnung des Steuerfehlers des Voreigentümers
Nach Ansicht des Gerichts kann der fehlerhafte Umsatzsteuerausweis des Voreigentümers nicht dem neuen Eigentümer zugerechnet werden, wenn dieser die Verträge nicht selbst abgeschlossen oder Rechnungen erstellt hat. Auch der Eigentumserwerb im Wege der Zwangsversteigerung führt nicht automatisch zur Übernahme steuerlicher Risiken aus den Altverträgen.
Wichtig: Eine Haftung kommt nur dann in Betracht, wenn der neue Eigentümer selbst oder über einen Vertreter aktiv an der Ausstellung der betreffenden Rechnungen beteiligt war. Eine bloße Kontonennung in Mietverträgen oder auf Kontoauszügen reicht hierfür nicht aus. Auch eine stillschweigende Vereinbarung über Rechnungsausstellungen zwischen Vermieter und Mieter konnte der BFH im konkreten Fall nicht erkennen.
Konsequenz: Keine Umsatzsteuerschuld für den Erwerber
Das Urteil bringt Klarheit für Immobilienkäufer: Die Klägerin haftet nicht für Umsatzsteuerbeträge, die ihr Rechtsvorgänger falsch ausgewiesen hat. Das vorherige Urteil des Finanzgerichts wurde aufgehoben – die Erwerberin schuldet dem Finanzamt keine Umsatzsteuer aus den Mieteinnahmen.
Unsere Einschätzung
Dieses Urteil stärkt die Rechtssicherheit beim Erwerb vermieteter Immobilien, insbesondere bei Zwangsversteigerungen oder Bestandsübernahmen. Dennoch ist bei der Prüfung von Altverträgen Sorgfalt geboten – insbesondere, wenn Änderungen an Mietverhältnissen geplant sind oder der neue Eigentümer in bestehende Vertragsbeziehungen eingreift.