Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit zwei Urteilen vom 22.10.2025 klargestellt, dass die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer über den reinen Kaufpreis hinausgehen kann.
Im ersten Fall entschied der BFH, dass die Übernahme eines persönlichen Wohnrechts durch die Käuferin die Steuerbemessungsgrundlage erhöht. Maßgeblich ist dabei der kapitalisierte Jahreswert des Wohnrechts. Unerheblich war, dass das Wohnrecht zum Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Entscheidend ist vielmehr, dass bereits eine entsprechende Verpflichtung übernommen wurde, die einen wirtschaftlichen Wert darstellt.
Mit derselben Begründung stellte der BFH in einem weiteren Urteil klar, dass auch ein noch nicht eingetragenes Nießbrauchsrecht zu berücksichtigen ist. Wird im Rahmen eines Erwerbsvorgangs die Verpflichtung zur Einräumung eines Nießbrauchsrechts übernommen, ist auch dessen kapitalisierter Wert Teil der Gegenleistung.
Im zugrunde liegenden Fall wurde ein Erbbaurecht entgeltlich übertragen und mit der Verpflichtung zur Einräumung eines Nießbrauchsrechts verbunden. Auch hier erhöhte dieser zusätzliche wirtschaftliche Vorteil die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Fazit:
Für die grunderwerbsteuerliche Beurteilung kommt es nicht allein auf den Kaufpreis an. Auch zusätzlich übernommene Verpflichtungen – selbst wenn sie noch nicht grundbuchlich umgesetzt sind – können die Steuerlast erhöhen. Entscheidend ist, ob bereits ein wirtschaftlich bewertbarer Anspruch begründet wurde.