Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteilen vom 10. Dezember 2025 grundlegende Klarheit zur neuen Grundsteuer geschaffen. In drei Revisionsverfahren entschied das Gericht, dass das sogenannte Bundesmodell zur Grundsteuerberechnung verfassungsgemäß ist. Damit bleibt das seit dem 1. Januar 2025 angewandte Bewertungsverfahren weiterhin gültig.
Hintergrund der Verfahren
Die Verfahren wurden von drei Wohnungseigentümern aus Nordrhein-Westfalen, Berlin und Sachsen angestrengt. Es handelte sich jeweils um Eigentumswohnungen mit Wohnflächen zwischen 54 und 70 Quadratmetern, die unterschiedlich genutzt wurden, teils vermietet, teils selbst bewohnt. Die Gebäude stammten aus unterschiedlichen Baujahren und lagen sowohl in einfachen als auch in guten Wohnlagen.
Die Finanzämter hatten für diese Immobilien die Grundsteuerwerte zum Stichtag 1. Januar 2022 auf Grundlage des sogenannten Ertragswertverfahrens ermittelt. Auf dieser Basis setzten die Kommunen anschließend die Grundsteuer fest. Die Einsprüche sowie die Klagen vor den Finanzgerichten der ersten Instanz blieben erfolglos, sodass die Verfahren schließlich vor dem BFH landeten.
Kritik der Kläger am Bewertungsverfahren
Die Kläger sahen in den gesetzlichen Bewertungsregelungen Verstöße gegen das Grundgesetz. Hauptkritikpunkt war insbesondere die aus ihrer Sicht zu starke Pauschalierung innerhalb des Bundesmodells. Sie argumentierten, dass individuelle Besonderheiten von Grundstücken und Gebäuden nicht ausreichend berücksichtigt würden. Genannt wurden beispielsweise Unterschiede bei Grundstücksgrößen, Altlasten, Ausstattung oder Lagequalität innerhalb einer Stadt.
Auch die Verwendung landeseinheitlicher Nettokaltmieten sowie pauschaler Mietniveaustufen wurde kritisiert. Nach Ansicht der Kläger könne dies dazu führen, dass Immobilienwerte nicht realitätsgerecht abgebildet werden.
Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Der BFH folgte dieser Argumentation nicht. Nach Auffassung des Gerichts bewegt sich der Gesetzgeber mit dem Bundesmodell innerhalb seines verfassungsrechtlichen Gestaltungsspielraums. Insbesondere verstoßen die Regelungen nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz.
Der Gesetzgeber dürfe bei der Bewertung von Immobilien typisieren und pauschalieren, sofern sich die Regelungen am typischen Regelfall orientieren. Zudem sei es zulässig, der Praktikabilität bei der Steuererhebung Vorrang vor einer vollständig individuellen Bewertung einzuräumen. Eine umfassende Einzelfallbewertung aller Grundstücke wäre nach Ansicht des Gerichts organisatorisch kaum umsetzbar.
Bodenrichtwerte und Mietniveaustufen zulässig
Auch die Verwendung von durchschnittlichen Bodenrichtwerten wurde vom BFH bestätigt. Abweichungen von durchschnittlichen Grundstückswerten innerhalb bestimmter Grenzen seien hinzunehmen. Diese Richtwerte basieren auf Kaufpreisdaten und gutachterlichen Bewertungen und stellen damit eine geeignete Grundlage für die steuerliche Bewertung dar.
Ebenso erkannte der BFH die pauschalierten Mietniveaustufen als zulässig an. Zwar könne es im Einzelfall zu Über- oder Unterbewertungen kommen, etwa bei besonders attraktiven oder weniger gefragten Wohnlagen. Insgesamt seien die Bewertungsparameter jedoch ausreichend differenziert, da unter anderem Gebäudeart, Bauweise, Wohnfläche und zahlreiche weitere Faktoren berücksichtigt werden.
Möglichkeiten für Steuerpflichtige bei Abweichungen
Trotz der Bestätigung des Bundesmodells bestehen für Steuerpflichtige weiterhin Möglichkeiten, gegen zu hohe Bewertungen vorzugehen. So kann bei erheblichen Abweichungen vom tatsächlichen Immobilienwert ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden. Darüber hinaus kann unter bestimmten Voraussetzungen ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden, wenn die Erträge einer Immobilie deutlich zurückgehen und der Eigentümer dies nicht zu vertreten hat.
Verfahrensrechtliche Besonderheit in einem Einzelfall
In einem der entschiedenen Verfahren stellte der BFH fest, dass eine Klage gegen einen Folgebescheid verfahrensrechtlich zulässig gewesen wäre. Inhaltlich blieb die Klage jedoch ohne Erfolg, sodass sich für die betroffene Klägerin letztlich keine Änderung ergab.
Weitere Entwicklungen bleiben abzuwarten
Ob gegen die Entscheidungen des BFH noch Verfassungsbeschwerden eingelegt werden, ist derzeit offen. Interessenverbände haben bereits angekündigt, entsprechende Schritte nach Prüfung der vollständigen Urteilsbegründungen zu prüfen.
Für Steuerpflichtige in Bundesländern mit eigenen Bewertungsmodellen ergeben sich aus dem Urteil zunächst keine unmittelbaren Auswirkungen. Für das baden-württembergische Modell ist bereits eine weitere gerichtliche Überprüfung angekündigt.